作者：嘉实财富投资者回报中心

l  2017年全年增速较去年大幅回落

2017年传统的销售旺季“金九银十”成色不足，但销售增速在11月有所反弹，这种翘尾现象依然将在临近年末保持，主要原因来自两方面：

一是部分一线及热点二线城市在十月重要会议后集中批复销售备案，同时打击违规捂盘行为；

二是部分房企博弈政策在重要政治会议后转向的希望落空，年末资金紧张或冲业绩，都导致开盘节奏加快，推盘量增加。我们预计2017年全年商品住宅销售面积增速约为5-6%，较2016年22.4%以及2017年上半年13.5%大幅回落。

l  2018年政策微调：“房住不炒”、“因城施策”

我们认为政策在2018年不会出现转向性的变化，但由于目前不同能级城市的情况出现分化，预计城市间的政策会在“房住不炒”、“因城施策”的大原则下做相应微调。

首先，大部分三四线城市在过去12个月波澜壮阔的去库存战役中已经取得阶段性胜利，当库存已回落至合理甚至偏紧水平时，这些三四线城市会大概率加大土地供应。

其次，“限价”是部分热点二线城市此轮调控中的一个新手段，但个别城市的限价措施已经完全偏离初衷，交易市场充斥新房价格对二手房价格倒挂的现象，我们预计这些城市会逐步放松不合理的限价措施，转以打击违规捂盘、有效增加土地供应、对购房者限售等手段保持调控。

最后，一线城市作为调控的风向标，依然会保持高压紧缩的姿态，但由于“有史以来最严格”的限购限贷也影响了很多刚需购房者，我们预计北上深等一线城市，会推动差异化信贷，加大租赁房用地供应，以及完善租购同权等措施保障“房住“刚需。

l  2018年展望：大型房企“有钱有货”，受益明显

基于以上对政策微调的判断，我们预计2018年

一线城市销量及售价会大致保持稳定；

二线城市由于限价放松，销量会有小规模放量，价格先升后降；

三线城市销量萎缩。

从全国范围来看，2018年全年商品住宅销量同比将小幅下跌（0-5%），售价大致持平或小幅下跌。2018年一季度销量同比跌幅可能会超过全年，主要原因是去年同期基数较高。

虽然我们对2018年商品房整体销量预期略悲观，但预计大型开发商的销量在同期将受益于市场占有率的加速提升而保持强劲增长。这个推断最主要依据是，相对中小型开发商，大型开发商目前拥有更广泛的融资渠道以及更充足的可售货源。不少中小型开发商在此轮调控周期中都受制于资金实力很难再补充高质量土地储备，存量规模有限的往往选择善价而沽，委身于大型地产开发商。而大型开发商更是充分利用以合理成本获取足够融资的能力，通过并购获得优质土地资源，加速行业整合。2017年1-11月，前30位开发商（以销售额计）补充土地储备货值已达到同期销售金额的1.93倍，远高于前31-100位的1.03倍。另一方面，土地拍卖溢价率也由2017年一季度高位50%以上缩窄至四季度20%，这对目前依然有资金实力补充土地储备开发商的利润率提供了更大的安全边际。

投资机会方面，我们认为随着行业整合持续加速，大型房企受益明显，可以持续关注大型开发商非标债权项目。

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