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“欧洲热”背后的海外置业有哪些新机遇?要小心哪些“坑”?

2018-08-23来源:中国财富帮

“欧洲热”背后的海外置业有哪些新机遇?要小心哪些“坑”?

导读:近十年来,中国的高净值人群逐渐成为全球资产投资的主力军,海外置业也成为中国投资人的热门话题。为了子女教育、医疗健康、养老和更高品质的生活环境,高净值人士投资移民美国、加拿大、澳大利亚,近几年开始转向欧洲。特别是在希腊、马耳他、塞浦路斯等欧洲国家推出“黄金签证计划”以来,欧洲一时成为移民新宠。

 

l  欧洲为何成为海外置业和移民的热点?

2018中国投资移民白皮书》显示,48%高净值人群的海外房产资产占总资产的5% 及以下,大部分人希望未来海外房产资产占资产的比例能提升到5%-20%。超过一半的高净值人群愿意投入300-600 万人民币在海外置业上,16%的人群甚至愿意投入600-1,200 万人民币。对于高净值人群来说,自住、投资、度假是他们进行海外置业的主要目的。随着美国、加拿大、澳洲、新加坡等国家移民政策收紧,投资金额加大,申办移民的手续和流程较长,欧洲成为近几年的投资与移民热点:

 

第一

移民政策宽松,投资人可通过购房拿绿卡、接受一流教育和养老。欧洲许多中小国家近些年放宽了移民政策,投资者只要拥有200 -400 万元人民币的投资能力,在购买欧洲房产后,就可以拥有长期或永久居留卡畅行申根各国。此外,欧洲国家的“免费医疗”政策也对有养老需求的投资人产生较大吸引力。

 

第二

欧盟经济回暖,房产的投资回报率有升值空间。当前欧元汇率和欧洲房价都处于较低的位置,随着欧洲整体经济好转,房地产市场转暖,近十年以来,人民币兑美元和欧元的汇率已升值约30%,极大地提高了中国投资者的购买力。相对于国内70 年的物业产权,绝大多数海外房产的永久产权也吸引了不少投资人。此外,欧洲房产品类丰富,庄园、古堡、酒庄、滨海别墅等产品满足了不同投资人群的高端商务、休闲养生、旅游度假、投资置产等不同需求。

 

第三

国内房产的资产泡沫隐患。随着国内经济放缓、楼市限购限贷,中国一二线城市的房地产市场开始呈现资产泡沫趋势,扑朔迷离、复杂多变的经济金融形势,让人们意识到实现资产全球流通和合理化配置的重要性。

 

l  2018年海外置业和移民有哪些新趋势?

2018中国投资移民白皮书》数据显示,2018 中国移民排名前十的国家分别是美国、英国、爱尔兰、加拿大、澳大利亚、希腊、葡萄牙、西班牙、马耳他、塞浦路斯。由于国内投资人在海外置业和移民时大多数以教育作为出发点,所以传统主流移民国家仍是英语系国家,但随着外汇管制的日益严格、CRS 的实施和推进,除了传统的教育、福利、出行便利以外,投资人对海外置业和移民的需求正在不断延展和重新定义,海外资产配置和身份规划的需求引领了新兴的移民潮。

 

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主流移民国家TOP10

 

近些年来,中国投资人海外置业和移民的主要传统目的地美国、加拿大、澳大利亚等国家的移民政策日益收紧,移民申请快捷方便、入籍门槛宽松的欧洲成为了中国海外移民发展最快的地区之一。与占北美绝大多数的“知识分子型”移民不同,欧洲新移民的主流趋势是家庭团聚和投资移民,“容易获得绿卡”(75%)、“程序简单”(69%)、“门槛低”(38%)成为高净值人群选择欧洲国家作为海外置业和移民目的国的三大主要原因。

2018 年以来,起起伏伏的国际政治经济局势越来越考验中国高净值人群的承受力、判断力和行动力,调研显示,高净值人群普遍认为“财富自由”是成为全球公民最重要的因素,其次是“签证自由”和“接受过海外教育”。未来,海外置业、资产配置、税务规划将成为全球公民经历的三大机遇和挑战。海外资产配置和身份规划一方面有利于投资人经营跨国业务,另一方面也可以将子女送出国,远离国内升学压力,享受国外完善的教育体系、教育资源和“高福利”。“移民不移居”也逐渐成为中国投资移民的一大特点,大部分投资人即使获得了移民身份、在海外购买了房产,但事业依然以国内为主。

 

l  海外置业和移民的“新宠”

数据显示,高净值人群青睐的置业目的地前十名依次为:洛杉矶、纽约、波士顿、旧金山和西雅图(并列第4 位)、伦敦、温哥华、墨尔本和希腊(并列第8 位)、新西兰。近年来,适合中国投资者的老牌英语系国家投资移民政策日益收紧,并面临排期、配额和关停等问题。高净值人群在选择海外移民目的地时,开始关注希腊等以房产投资模式为主的新兴移民国家。希腊、爱尔兰、葡萄牙、塞浦路斯等国目前的移民政策均以购房置业为核心要求,而且没有语言学历、经商背景和资金来源的要求,此外,对居住的要求也颇为宽松,门槛较低,融合了移民、留学、投资的三大要素。

希腊在“一带一路”倡议中占有重要的战略位置,阿里巴巴、小米公司、工商银行、国家电网、中远海运、复星集团、华锐风电等中国企业借助“一带一路”的东风相继进入希腊市场。得益于强劲的投资活动,2017 -2018 年希腊的房产价格稳中有升,不断释放出积极信号,随着投资海外房产的资产配置方式兴起,希腊没有居住要求,无“移民监”条件的购房移民宽松政策受到投资人的青睐。作为欧洲投资移民中资金要求较低的国家之一,投资者通过置业除了能获取希腊移民身份外,还可以获得可观的房产投资收益。

位于欧洲西部与英国隔海相望的爱尔兰,拥有优美的自然环境、完善的福利制度和完备的教育设施,信息科技产业、制药科技产业和金融科技产业在众多欧盟国家中名列前茅。作为低税国家,爱尔兰以低至12.5% 的企业税,吸引了苹果、谷歌等大企业入驻,超过1200 家顶尖企业在爱尔兰设有总部,被称为“欧洲硅谷”。多元化而年轻的社会结构和诸多优势使爱尔兰成为移民界黑马,位居主流移民国家TOP10排行榜第三名。根据TNS 政治经济网对欧盟成员国居民的调查显示,在欧盟所有国家新移民融合度上,爱尔兰列于首位。因为长期实行开放的政策,外加有效的宏观调控使得爱尔兰近年来经济迅猛发展,成为远超葡萄牙、西班牙等国家的“欧盟小虎”。

 

l  海外置业移民需要注意哪些“坑”?

不同国家的房屋市场供给、购房政策均不相同,这些信息是进行海外资产配置决策的关键。国内外购房有以下差异:

 

首先是产权年限

中国是70年产权,国外大部分是永久产权,但有一些特殊,例如英国伦敦有999年、250年到125年不等的产权,但大部分是长期产权。

 

第二点是房屋装修

国内交房都是毛坯房,而国外一般是精装修好的,只有桌椅、床、柜子这类移动型的家具需要购房者自行购买,其他都由开发商配置完备。

 

第三点是房屋的类型

中国大型城市人口密度大,普通人一般都是住公寓,只有非常顶尖的高净值家庭才能住得起别墅。而在国外,尤其是像美国这种地广人稀的地区,大部分家庭都有两个以上孩子,因此住别墅较为常见。

 

第四点是对于面积的定义

国内说的房屋面积是指建筑面积,除去公摊面积后约百分之七八十是实际使用面积。而国外所指的面积一般是实际使用面积,“有屋顶的才算我的面积”,草坪、车库、泳池等均不算进房屋面积,因此计算均价时国外房价相对较低。

 

第五点是房屋持有成本问题

国外有房产税,以最典型的美国为例,房产税约1%-3%之间,100万的房子可能一年就有1万美金左右的房产税。而国内除了买房所付出的资金(包括房贷),后期基本没有什么大的成本。但另一方面,房产税是用来改善当地的居住环境、教育环境、医疗环境等,房产税高的地方未来房屋的增值价值更高。

 

第六点是资源分布

国外相对较为均匀,而国内大部分优秀的医疗、教育、文化资源都集中于一线城市。

 

最后一点是租售比的问题

国内基本没有考虑这个问题;在国外公寓投资较为常见,不同租期会产生不同的投资收益,运营得好可将房产形成稳健的投资产品。

 

无论选择欧洲,还是美洲,海外投资置业应该遵循几个基本原则:

一是量力而行,任何投资均有风险,避免非理性的过度投资;

二是咨询专业机构,在投资前全面客观了解投资移民项目、所处城市的经济、人文、环境、生活成本等基本信息,综合考量投资、移民、教育、宜居、医疗等因素;

三是避免冲动型投资,避免受海外旅游、宣传等因素影响,要在对旅游观光目的地有更深入的了解后再做出投资决策。

 

 

 

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