REITs有哪些不为人知的特征和优势呢？

REITs具有优秀的风险收益特征

即使对于许多海外投资者来说，房地产投资信托（REITs）仍然常常被误解为一种小众投资工具，认为其市场狭小，深度不够。但事实上，当前发达市场二级市场REITs的市值已经近1.7万亿美元，具有相当的体量和市场深度，早非当日吴下阿蒙，其中约56%的市值分布在北美，而亚太和欧洲分别占据约27%和17%的比例。从行业分类来看，REITs所涉及的商业地产领域相当广泛，既有传统的零售业、工业、办公楼及住宅公寓，也有包括林地、储物柜、医院，乃至监狱、高尔夫球场等等在内的相当具有特色的非传统的商业领域。因此，REITs在成熟市场可以为投资者提供非常广泛的收益来源。

此外，历史上REITs具有相当靓丽的业绩表现，在过去20年间，REITs年化收益为8.3%，超过诸多传统的资产类（同期全球股票4%，全球债券5%，布伦特原油6%，均以美元计价），而其风险波动率仅略高于全球股票，其具有相当优秀的风险收益特征。从相关性角度看，据摩根大通研究，REITs同美国股票的10年相关性为0.81，同美国债券的相关性为0.3，而同布伦特原油和黄金的相关性更是低至0.19和0.12，可以起到风险分散的作用。毫无疑问，REITs理应在投资者的大类资产配置中占据重要的一席之地。

REITs攻守兼备，穿越经济周期

根据法律，美国REITs公司每年净利润的90%以上需要以分红的方式分配给投资人，且享受公司税的税收优惠，因此REITs从长期看具有非常稳健的现金流收入，近20年的收益分解中近6成是来自于股利分红，充分体现了REITs的防守性，这种防守性也常常被投资者拿来与企业债和国债的收益率进行横向比较。

与此同时，REITs的物业管理团队还可以通过专业的经营管理，为投资者创造未来更好的收入，方式有两种，一种是内生性扩张，即改善现有物业的经营，通过增加单位租金收入、降低空置率或者节约成本开支的方式增加物业的净收入，另一种则是外延式扩张，即通过收购新的具有增长潜力、且价格合理的物业，增加所持有物业的整体规模，进而提升未来的收入水平。无论采用哪种方式，REITs都为投资者保留了未来进一步增加经营收入的潜力，这体现了REITs的进攻性。

REITs这种攻守兼备的特征，为投资者实现穿越经济周期的长期收益创造了条件。例如，即使在经济衰退期，尽管底层物业的收入可能随之放缓，但此时低廉的房地产价格恰恰为REITs经营者提供了外延式扩张、迎接之后的经济扩张期创造了良好的机遇。

当前市场环境，预期收益稳定在5%-10%

当前美国的经济周期已经自2008年金融危机之后走过了约8年的扩张，但相对弱的经济增长率表明，本轮扩张周期似乎要长过以往，原因在于极低的失业率和不及2%通胀目标的现状让联储退出宽松的货币政策需要时日，预计加息路径温和且漫长。因此，REITs市场在中短期将延续一种稳健的增长态势，其预期年收益将比较接近于近20年平均水平，我们预计将在5%-10%的范围波动。

从基本面上看，REITs整体空置率持续低于10%，净吸收（吸收扣除新建）水平保持正值，而净经营收入（NOI）增长率则维持在4%附近；此外，CBRE最新公布的研究报告显示，截至2017年上半年，美国REITs的资产回报率（Cap Rate，即NOI同底层物业价格的比率）分行业看较去年四季度有涨有跌，但均在小幅范围内正常波动，而各行业REITs的Cap Rate分布则在5%-9.5%之间，这进一步印证了前文所述的5%-10%预期收益的可靠性。可以说，从基本面看，REITs维持了相当稳健的表现。

从估值角度看，历史上REITs长期有溢价交易，但经过了2016年四季度的下跌之后，溢价率迅速回落，据摩根士丹利报告显示，截至2017年上半年，整体溢价率已经回落至4%，若剔除净租赁和医疗保健两个过高的溢价交易行业，则整体反而是折价3%。此外，从REITs分红率相对其他资产类溢价的角度看，当前REITs无论是相比10年期国债，还是BBB企业债收益率或者股票分红率，其分红率都具有溢价优势，溢价水平同历史大致相当或略高。概括而言，估值角度看REITs处于较公允的范围内，估值层面对REITs表现应无压力。

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