作者：嘉实财富研究与投资者回报中心  韩丹妮

导读:即将于2020年举办的东京奥运会，为沉寂多年的日本经济注入了活力。随着近几年日本经济的逐渐复苏，持有美元的投资者可以对日本的商业地产予以关注。

l  真实的日本经济

日本经济以温和的步伐已经实现了连续8个季度的扩张，是经济泡沫崩溃后连续增长最长的一次，持续时长仅次于历史上从1986年第二季度开始的连续12个季度正增长。目前就业环境也持续向好，失业率在进入2018年后进一步降至2.4%，达到近25年来最低水平；另一方面，厚生劳动省公布的1月有效求人倍率为1.59倍（意味着每100名求职者对应的招聘岗位数有159个），是44年以来的最高值，其中东京更是高达2.08倍。在劳动力市场收紧和企业招聘意愿高涨的背景下，日本实质薪资有望在2018年上升一个新台阶，从而使刚刚实现的消费颓势扭转能够得到延续。再加上为迎接东京2020年奥运会的举办，政府将陆续进行扩大交通网、翻新市容等大型基建动作。据研究机构Mizuho（日本瑞穗）预计，承办奥运将在2015-2020年期间带为日本带来约32万亿日元的经济效益。

l  抢手的日本写字楼

日本央行的调查数据显示，截至2017年四季度，日本企业景气指数已经升至1991年以来的最高水平。因此，企业盈利增长以及宏观环境对日本写字楼市场需求的支撑是十分坚定的。由于劳动力人手不足，很多企业为了吸引人才甚至愿意搬至交通更为便利或者更高等级的写字楼。东京整体写字楼空置率仅有1.5%，其中甲级写字楼空置率降至2.1%。但几近满租的行情却并没有大幅推升租金，因为2018年将成为新增写字楼供应的高峰，预计有207,000坪（1坪约合3.3平方米）写字楼入市，是过去10年新增供应均量的2倍，而甲级写字楼占其中的7成之多。然而，市场并没有对来势汹汹的大量供给有所忌惮，租金仍然韧性十足。我们认为主要是由于日本上一轮写字楼“供应潮”出现在60-70年代，这批楼龄超过40-50年的物业正在集中面临翻修或重建的命运，因此被迫撤出的企业一定程度上贡献了“新”的租赁需求，这也解释了2017年东京新入市的办公物业几乎迅速被吸纳的缘由。

而作为日本第二大城市的大阪在写字楼需求依旧旺盛的情况下，预计2018-19年入市项目面积仅有5,000坪，仅为该地区过去10年新增供应均量的15%。预计空置率很可能将由当前2.4%的低位进一步降低，同时这种预期增强了业主在租金厘定中的谈判筹码，从而助推租金继续上涨。根据高力国际数据显示，目前大阪写字楼资本化率为4.5%，东京已压缩至3.7%，相较其他成熟亚洲城市（香港：2.4%；新加坡：3.36%）依然具有吸引力。

数据来源：CBRE

l  赴日游客及奥运概念带来新机遇

在经济复苏、股市表现强劲的带动下，2017年日本奢侈品零售额出现回暖，近年主要拉动日本零售增长的因素是来自于赴日游客人数增加以及游客消费支出增长的贡献。截至2017年四季度，表参道、新宿、银座以及涩谷的租金环比增长分别达10.2%、6.9%、4.5%以及2.6%。相比于百货商店，人流密集地区商业街的药妆店、运动服饰店和餐厅成为零售物业最强劲的新增需求。甚至有些运动服饰店为能够凭借2020年东京奥运会契机打造品牌效应，不惜以重金提前租下核心地段的黄金铺位。加之2020东京奥运会的临近，很多海外投资者对日本商业地产保持乐观情绪。

l  诱人的房产投资潜在汇率回报

近一段时间，贸易保护主义抬头。刚刚过去的3月份，美国总统特朗普宣布宣布对600亿美元中国进口的商品加征关税，中国进行了直接回应，全球市场受到震动，市场的避险情绪升温。预计贸易战的影响不会马上散去，并会成为今年市场的主要扰动因素之一，从而利好有较强避险属性的日元。

日本央行在今年1月9日意外减少长期债券购买量后，无意之中触发了日元的涨势，人们纷纷猜测，购债规模减少或许意味着宽松货币政策的终结可能会早于预期。尽管日本央行行长黑田东彦反复强调日本央行会继续维持宽松政策，但并未抑制日元的上涨。此外，投资者对全球地缘政治的隐忧也进一步推动了日元涨势。

数据来源：Wind；标普500指数与日经225指数按照年初100处理

总体来说，近几年日本经济的逐渐复苏和即将于2020年举办的东京奥运会，为沉寂多年的日本经济注入了活力。海外游客，尤其是亚洲游客的大量涌入，对大城市的零售、旅游和商业地产市场都有较明显的刺激效果；同时考虑到日元汇率的长期看涨，我们建议持有美元的投资者可以对日本的商业地产予以关注。

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