{$ data.sort $} >> {$ data.subSort $} >> 【嘉实原创】关于新冠疫情对地产行业的影响

【嘉实原创】关于新冠疫情对地产行业的影响

2020-02-19来源:嘉实财富

 嘉实财富高级研究员 谭华清博士

 

 

一、新冠疫情对地产影响的基本逻辑

 

新冠疫情对地产的影响的逻辑很简单。因为购房者担心房地产交易过程中感染新冠疫情,大概率会推迟买房直到疫情结束之后。所以房地产的交易活动会在疫情期间迅速下降。

 

但是这一影响对新房更加明显些。因为二手房是老百姓和老百姓之间的交易。卖房的人也害怕被感染,也可能会推迟卖房的决定。而新房不同。新房是高杠杆的房地产企业卖房给老百姓。老百姓因为疫情不买房了但房企的债务还是要还的。如果疫情持续时间较长,那么严重依赖销售回款的房地产企业可能面临现金流压力,甚至资金链断裂的风险。

 

 

二、疫情对地产行业冲击的三个不均衡

 

疫情对地产行业冲击会造成三个不均衡。   

 

首先是新房和二手房不均衡。新房影响更大。   

 

其次是区域不均衡。因为不同地区新房销售占地产销售的比重是不同的。新房销售占比较高的地区受到的影响更大。目前来看,一二线城市二手房销售占比超过了60%,其中北上广深已经接近了70%。而三四线城市二手房销售占比仍然在50%以下。当然,疫情不同的地区影响也不一样。疫情越严重,疫情解除的越慢,对地产交易的推迟就越久。湖北地区尤其是武汉市的地产行业的影响会很大。另外一季度销售占比高的地区受的影响也更大(下图)。2015年以来的数据显示,一季度地产销售中,一线城市占比最小,不到10%,三线城市次之,平均12%左右,二线城市最多平均有15%左右,最高年份到达过25%。从这个角度来看,疫情对二线和三线城市的冲击更大些。

 

 

最后,对企业的影响也是不均衡的。杠杆率高,短期债务占比高,对销售回款依赖大的企业受到的影响大。

 

 

三、疫情对地产行业的冲击是有限的,不能太悲观

 

我们也要提示一下,对地产行业不能太悲观。

 

首先,地产需求是可推迟的。等疫情控制后前期累计的需求会得到释放。第二,客观的说,一季度房地产销售占全年的比重不高,如果疫情在二季度解除,那么全年地产销售快速修复的可能性仍然存在。第三,面对地产行业遇到的困难,国家不会撒手不管。在坚持房住不炒的背景下,可能会适度放松融资政策,补充企业的现金流,同时降低房贷利率,因城施策放松部分刚需,支撑楼市。

 

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